Helsingin kaupungin asuntotonttien vuokrausperusteet uusittava

with Ei kommentteja

Viime aikoina on kirjoitettu paljon suunnitelluista kaupungin asuntotonttien kohtuuttomista vuokrankorotuksista. Tonttien vuokrat määräytyvät kaupunginvaltuuston vuonna 1980 tekemän päätöksen mukaisesti niin, että asuntotontin vuosivuokra on neljä prosenttia tontin laskennallisesta hinnasta, eli tontin rakennusoikeuden arvosta. Tontin vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Tontin vuokran saattaminen käyvälle tasolle tapahtuu 60 vuoden sopimuksissa vuokrakauden päättyessä ja 100 vuoden sopimuksissa 30 vuoden välein.

Koko tonttien vuokrausjärjestelmä olisi täydellisen uudelleenarvioinnin tarpeessa. Tällä hetkellä ero kalleimman ja halvimman tonttivuokran välillä on 33-kertainen laskettuna rakennusoikeusneliömetriä kohti. Tontin vuokra voi olla myös vain murto-osa vastaavan omistustontin kiinteistöverosta ja kahden vierekkäisen, täysin samanlaisen tontin vuokrat voivat oleellisesti poiketa toisistaan.

Nämä epäkohdat johtuvat seuraavista tekijöistä:

  • 
Tontin alkuvuokra perustuu senhetkiseen maanhinnan tasoon ja vuokraa korotetaan elinkustannusindeksin mukaan.
  • Elinkustannusindeksi ja maanhinnan nousu poikkeavat oleellisesti toisistaan. Jos elinkustannusindeksi nousee 3 % vuodessa, ovat elinkustannukset 60 vuoden kuluttua noin 6-kertaiset, mutta kun tonttien hinnat nousevat esimerkiksi 7 % vuodessa, ovat niiden hinnat 60 vuoden päästä noin 60-kertaiset. Maanhinnan nousu ja elinkustannusindeksin muutos eivät riittävästi korreloi keskenään.

Mitä parannuksia tilanteelle on tehtävissä?

Ensinnäkin voitaisiin kehittää maanhintaindeksi, jonka liukuvaan 5 vuoden keskiarvoon tonttien vuokrat sidottaisiin, eli luovuttaisiin elinkustannusindeksin käytöstä. Sopimuksessa voisi olla klausuuli, että vuosittaiset muutokset saisivat olla enintään X %.

Toinen vaihtoehto on, että vuokrat tarkistetaan käyvälle tasolle nykyistä useammin esimerkiksi 10 tai 20 vuoden välein. Tällöin kertakorotus olisi oleellisesti nykyistä pienempi.

Kolmas mahdollisuus on siirtyä Tukholman malliin. Tukholmassa tonttivuokrat kerrosneliömetriä kohti on määritelty kaupunginosittain ja ne on ilmoitettu kaupungin nettisivuilla. Vuokrat tarkistetaan käyvälle tasolle 10 tai 20 vuoden välein. Tukholman mallissa toteutuu avoimuus ja kansalaisten tasapuolinen kohtelu.

Helsingin tontinvuokrausjärjestelmää voi pitää mielivaltaisena ja epäloogisena.

Jos nykyistä asuntotonttien vuokrausjärjestelmää katsotaan kaupungin talouden kannalta, tullaan melko yllättäviin tuloksiin. Kaupungin asuntotonttien maanvuokratuloiksi tänä vuonna on budjetoitu 70 miljoonaa euroa. Kaupungin vuokratonteilla on noin 160.000 asuntoa. Tämä vastaa noin 12 miljoonaa rakennettua kerrosneliömetriä. Jos tontin kohtuullisena kerrosneliömetrihintana pidetään 600 euroa, saadaan asuntotarkoituksiin vuokratun maapohjan arvoksi noin 7000 miljoonaa euroa. Todellisuudessa siis vuokrattujen asuntotonttien tämän hetkinen vuokratulo kaupungille, 70 miljoonaa euroa, on vain 1 % niiden arvosta.

Jotta valtuuston vuonna 1980 tekemä päätös toteutuisi, tulisi kaupungin tulojen asuntotonttien vuokrista olla vähintään 250 miljoonaa euroa vuodessa. Tässä on otettu huomioon, että aravarahoitusta saavien tonttien tavoitevuokra on 3,2% tontin arvosta. Nykyinen järjestelmä jättää täten tulouttamatta vuosittain noin 180 miljoonaa euroa kaupungin kassaan, mikä vastaa lähes kahden kunnallisveroprosentin tuottoa vuosittain. Saamatta jäävien tontin vuokrien pääomitettu nykyarvo on 5 % korkokannalla laskettuna 3,6 miljardia euroa, eli Helsingin kaupungin yhden vuoden talousarvion suuruinen summa.